ไม่ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทใด จะเป็นการซื้อคอนโด, ซื้อทาวน์โฮม, ซื้อทาวน์เฮ้าส์, ซื้อบ้านหลังแรก หรือซื้อบ้านมือสอง ก็ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนทั้งสิ้น ซึ่งหลักเกณฑ์นี้ ก็ยังรวมไปถึงการซื้อขายที่ดิน ที่จำเป็นต้องมี ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ด้วยเช่นกัน

1. เมื่อไหร่ที่ต้องจ่าย ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ?

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่า การโอนที่ดินนั้น เป็นการทำนิติกรรมเพื่อมอบสิทธิ์การถือครองที่ดิน จากบุคคลหรือนิติบุคคลหนึ่ง ไปยังอีกบุคคลหรือนิติบุคคลหนึ่ง เพื่อให้ผู้รับโอนมีสิทธิในการใช้ประโยชน์ เช่น อยู่อาศัย, ให้เช่า, ขายต่อ, ลงทุนอสังหา, ค้ำประกัน หรือขอสินเชื่อได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ดังนั้น เมื่อไหร่ก็ตามที่มีการเปลี่ยนชื่อผู้ถือครองที่ดิน เมื่อนั้นก็จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเปล่า / ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างด้วยเสมอ

2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2567 มีอะไรบ้าง ?

การคํานวณค่าโอนที่ดินซื้อขาย ของทั้งบุคคลและนิติบุคคล จะประกอบด้วยค่าธรรมเนียมหลายส่วน แต่ในที่นี้ขอนำเสนอในส่วนของบุคคลธรรมดาเป็นหลัก

• 💰 ค่าคำขอโอนที่ดิน = 5 บาท/แปลง
• 💰 ค่าพยานการโอนที่ดิน = 20 บาท
• 💰 ค่าอากรแสตมป์ = 0.5% ของราคา*
  หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3.3% ของราคา*
• 💰 ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = 1 – 2.5% ของราคา*
• 💰 ค่าจดจำนองที่ดิน** = 0.01% ของราคา* กรณีที่ราคา ≤ 3 ล้านบาท
  = 1% ของราคา* กรณีที่ราคา > 3 ล้านบาท
• 💰 ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน** = 0.01% ของราคา* กรณีที่ราคา ≤ 3 ล้านบาท
  = 1% ของราคา* กรณีที่ราคา > 3 ล้านบาท

หมายเหตุ :

• ราคาประเมินที่ดิน หรือราคาซื้อขายที่ดิน เลือกคิดตามราคาที่สูงกว่า
• อ้างจากกฎกระทรวง “ กำหนดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำหรับการโอนและการจำนองจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2565 ” (ข้อกำหนดเรื่องค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2567) ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองพร้อมกัน ภายในวันที่ 31 ธ.ค. 2567 โดยให้สิทธิ์เฉพาะผู้ซื้อที่มีสัญชาติไทยเท่านั้น

3. 7 ขั้นตอน การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

3.1 7 ขั้นตอน การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

การเจรจาต่อรอง เพื่อให้ได้ราคาสุดท้ายในการซื้อขายที่ดิน เป็นขั้นตอนแรกในกระบวนการโอนที่ดิน ที่จะมองข้ามไม่ได้ เพราะตัวเลขนี้จะถูกนำไปคํานวณค่าโอนที่ดินซื้อขาย เกี่ยวพันกับค่าธรรมเนียมเกือบทั้งหมดตามที่กล่าวไปแล้วข้างต้น ซึ่งโซนทำเลทอง ก็ย่อมมีค่าธรรมเนียมการโอนสูงกว่าทำเลต้องห้ามแน่นอน

3.2 ทำสัญญาซื้อขายที่ดิน

เมื่อตกลงราคาซื้อขายกันได้แล้ว ในลำดับต่อมา ก็ให้ดำเนินการเรื่องสัญญาซื้อขายที่ดินให้แล้วเสร็จ ก่อนจะไปจัดการเรื่องค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเปล่า / ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยต้องตรวจสอบข้อมูลในทุก ๆ ส่วนอย่างละเอียด

3.3 เตรียมเอกสารโอนที่ดิน

ควรเตรียมเอกสารให้พร้อม ก่อนนำไปยื่นที่สำนักงานที่ดิน หรือถ้าใครสะดวกยื่นทางออนไลน์ ก็สามารถอัปโหลดผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands ได้เลย ใช้เอกสารการโอนเหมือนกัน แถมจองคิวล่วงหน้าได้ด้วย

• เอกสารของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
  • บัตรประชาชน และสำเนา พร้อมลายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
  • หนังสือจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อสกุล และสำเนา พร้อมลายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
  • ทะเบียนบ้าน และสำเนา พร้อมลายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• เอกสารเฉพาะผู้ขาย
  • โฉนดที่ดิน
    กรณีที่มีคู่สมรส
    🖋️ บัตรประชาชนของคู่สมรส และสำเนา พร้อมลายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
    🖋️ ทะเบียนบ้านของคู่สมรส และสำเนา พร้อมลายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
    🖋️ ทะเบียนสมรส และสำเนา พร้อมลายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
    🖋️ หนังสือยินยอมของคู่สมรส
    กรณีหย่าร้าง
    🖋 ทะเบียนหย่า และสำเนา พร้อมลายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
    
  • เอกสารของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่น)
    🖋️ หนังสือมอบอำนาจ
    🖋️ บัตรประชาชน และสำเนา พร้อมลายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
    🖋️ ทะเบียนบ้าน และสำเนา พร้อมลายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง

3.4 ลงนามโอนกรรมสิทธิที่ดิน

เมื่อไปถึงสำนักงานที่ดิน ให้ติดต่อกรอกคำขอ แล้วนำไปยื่นเรื่องโอนกรรมสิทธิ์กับเจ้าหน้าที่ ในขั้นต่อไปผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) จะต้องลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน จากนั้นเจ้าหน้าที่จะคํานวณค่าโอนที่ดินซื้อขายทั้งหมดให้

3.5 ประเมินค่าโอนที่ดิน

การคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเปล่า และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในภาพรวม ใช้วิธีคิดตามที่นำเสนอข้างต้น แต่อาจมีรายละเอียดของภาษีเงินได้ที่แตกต่างกันบ้างตามแต่ละกรณี เช่น ถ้าโอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย (ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท) จะได้รับการยกเว้น  แต่ถ้าโอนที่ดินเพื่อซื้อขาย จะต้องเสียภาษีตามขั้นบันได

3.6 ชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

หลังจากชำระค่าโอนที่ดิน กับเจ้าหน้าที่การเงินเรียบร้อยแล้ว ให้นำใบเสร็จสีเหลืองไปส่งเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน ที่ผู้ซื้อและผู้ขายได้ลงนามต่อหน้าไว้ จากนั้นถ่ายสำเนาใบเสร็จสีฟ้าให้ผู้ซื้อเก็บไว้ ส่วนผู้ขายเก็บใบเสร็จสีฟ้าตัวจริง

3.8 รับโฉนดที่ดิน

ขั้นตอนสุดท้าย ของการชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2567 คือการรอรับโฉนดที่ดินฉบับใหม่ ที่ระบุชื่อผู้ซื้อเป็นเจ้าของที่ดินแทน นอกจากนี้ยังจะได้รับสัญญาซื้อขาย (ทด.13) แนบมาด้วย

4. สรุป

ค่าใช้จ่ายของค่าธรรมเนียมโอนที่ดินนั้น จะขึ้นอยู่กับราคาซื้อขายที่ดินและราคาประเมินที่ดินเป็นหลัก หากที่ดินราคาสูง ค่าโอนที่ดินก็ย่อมสูงตาม แต่หากคุณไม่แน่ใจเกี่ยวกับการคำนวณราคาที่ดิน หรือปัญหาการซื้อขายที่ดิน ปรึกษานายหน้าอสังหา GOOROO HOME ได้เลย เราพร้อมดูแลอย่างดี

บทความแนะนำ

เปิดเผยสาเหตุ กู้บ้านไม่ผ่าน เพราะอะไร? และควรแก้ไขอย่างไรให้กู้ผ่านฉลุย บทความนี้มีคำตอบ