หลังจากมีร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2565 เกี่ยวกับการลดค่าธรรมเนียมการโอน และการจำนองอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคารที่ดิน (บจธ.) สำหรับเกษตรกรและผู้ยากจนให้เหลือ 0.01% หลายคนคงสงสัยว่า ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 สำหรับผู้ถือครองทั่วไป ยังใช้เกณฑ์เดิมหรือไม่ ? ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร ? แล้วโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ? เราลองมาหาคำตอบกัน

1. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 มีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่ ?

ตามราชกิจจานุเบกษา ที่ประกาศลดค่าจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ให้เหลือ 0.01% โดยมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นั้น จะมีผลกับที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น สำหรับที่ดินทั่วไป ยังคงคิดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดินเหมือนเดิม

2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?

ค่าธรรมเนียมการโอนนั้น ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายหลายส่วน ซึ่งมีอัตราแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ของผู้รับโอนเป็นหลัก โดยค่าธรรมธรรมเนียมจดทะเบียนและภาษีเงินได้ จะคิดตามเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินที่ดิน ของกรมธนารักษ์ โดยไม่คำนึงถึงราคาซื้อขาย ส่วนค่าอากรแสตมป์ จะคิดจากเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่าจะยึดตามราคานั้น ซึ่งหากเจ้าของถือครองที่ดินนานเกิน 5 ปี จะเสียค่าธรรมเนียมถูกกว่า เพราะจะได้ชำระเป็นค่าอากรแสตมป์ แทนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะที่มีอัตราสูงกว่า

2.1 การโอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 
3. ค่าภาษีเงินได้

• ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท : ยกเว้น
• ราคาเกิน 20 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท เสียภาษี 5% 

4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น

2.2 การโอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

หากบิดามารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือบิดาไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะต้องเสียภาษีเงินได้เพิ่มเติม ตามกำหนดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 ด้วย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

• หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

3. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%

2.3 การโอนที่ดินให้คู่สมรส

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

• หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

3. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%

2.4 การโอนที่ดินให้ญาติตามสายเลือด

อัตราค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน สำหรับญาติตามสายเลือดและบุตรบุญธรรมนั้น จะสูงกว่าการโอนให้บุตรตามสายเลือด

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2% 

กรณีโอนให้ผู้สืบสันดาน : 0.5%

2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

• หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

3. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%

2.5 การโอนที่ดินมรดก กรณีเสียชีวิต

การโอนที่ดินมรดก จะต้องคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 ตาม พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ.2558 ด้วย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

• บุพการี, ผู้สืบสันดาน, คู่สมรส : 0.5%
• ญาติตามสายเลือด, บุตรบุญธรรม : 2%
• บุคคลอื่น : 2%

2. ค่าอากรแสตมป์ : ยกเว้น
   และ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น
3. ค่าภาษีเงินได้ : ยกเว้น
4. ค่าภาษีมรดก

• ราคาไม่เกิน 100 ล้านบาท : ยกเว้น
• ราคาเกิน 100 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี

1. คู่สมรสตามกฎหมาย : ยกเว้น
2. บุพการีและผู้สืบสันดาน : 5%
3. ญาติตามสายเลือด : 10%
4. บุคคลอื่น : 10%

2.6 การโอนที่ดินแบบซื้อขาย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

• หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

3. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนตามปีที่ถือครอง

3. ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน

ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร ? สมมติ ผู้ขายต้องการขายที่ดิน 1 ไร่ ซึ่งถือครองมา 6 ปีให้กับบุคคลอื่น ในราคาซื้อขาย 10,000,000 บาท (ราคาประเมินที่ดิน 8,000,000 บาท)

ข้อมูลจากตาราง ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 60% ของราคาประเมิน

1. ค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง =  8,000,000 x 60% = 4,800,000 บาท
2. เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย = 8,000,000 – 4,800,000 = 3,200,000 บาท
3. เงินได้เฉลี่ยต่อปี = 3,200,000 / 6 = 533,333.33 บาท

4. ภาษีเงินได้แบบขั้นบันได (ตามตาราง)

5. คูณจำนวนปีที่ถือครอง = 40,000 x 6

หมายเหตุ *สามารถคำนวณได้จากโปรแกรมอัตโนมัติ ทางเว็บไซต์กรมสรรพากร

4. การชำระค่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ?

5. สรุป

สำหรับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 นั้นยังคงไม่เปลี่ยนแปลงจากเดิมมากนัก โดยคงค่าจดทะเบียนที่ 0.5 – 2%, ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และคำนวณภาษีเงินได้แบบขั้นบันได แต่สำหรับภาษีมรดกจะมีรายละเอียดที่แตกต่างออกไปบ้างบางประการ

บทความแนะนำ

เช็คด่วน ค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565 ต้องเสียค่าโอนเท่าไหร่? พร้อมวิธีคํานวณค่าโอนบ้าน มือสอง แบบละเอียด บทความนี้มีคำตอบ