ทุก ๆ การซื้อ – ขาย ย่อมมีค่าธรรมเนียม หรือค่าภาษีเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ยิ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ย่อมมีค่าใช้จ่ายนู้นนี่นั่น เยอะแยะไปหมด จนทำให้คุณมองข้ามส่วนนี้ไป จนทำให้คุณเสียเงินไปกับค่าธรรมเนียมมากเกินความจำเป็น โดยเฉพาะผู้ที่ยังไม่เคยทำธุรกรรมด้านนี้มาก่อน ก็อาจจะทำให้เป็นฝ่ายเสียเปรียบหรือขาดทุนไปในที่สุด

สิ่งที่จะช่วยให้คุณสามารถขายบ้านได้อย่างมืออาชีพ ก็คงหนีไม่พ้นการศึกษาเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่างๆ และวันนี้ Gooroohome เรารวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับ ค่าใช้จ่ายที่คุณต้องรู้! ก่อนทำการ ซื้อขาย-บ้าน ฉบับละเอียด เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ค่าใช้จ่ายเหล่านั้นจะมีอะไรบ้าง? เราไปดูกันเลย….

ในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน

ทุกคนคงสงสัยกันว่า ทำไม? ราคาประเมินคืออะไร? แล้วใครเป็นผู้ประเมิน? งั้นเรามารู้จักกับราคาของบ้านกันก่อนเลย เพื่อให้ทุกคนเข้าใจตรงกัน

ราคาบ้านในการขาย จะมี 2 ราคาดังนี้

• ราคาประเมิน : เป็น ราคาที่รัฐบาลกำหนด ให้เป็นราคากลางในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ และเป็นราคาที่ใช้ในการหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ค่าภาษี เป็นต้น ทางรัฐจะเป็นคนประเมินราคานั้นก็คือ กรมที่ดิน นั้นเอง

• ราคาตลาด : เป็นราคาที่ซื้อขายกันจริง หรือเป็น ราคาที่เรากำหนดขึ้นมา ว่าจะขายบ้านหลังนี้ในราคาเท่าไหร่? มีปัจจัยมาจากค่าครองชีพในขณะนั้นด้วย ทำให้ราคาตลาดมีราคาสูงกว่าราคาประเมินนั้นเอง

ในส่วนค่าใช้จ่ายนี้ ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ มักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมกันคนละครึ่ง เพื่อความยุติธรรม กล่าวคือ ผู้ขาย ชำระค่าธรรมเนียมในอัตรา 1% และผู้ซื้อชำระค่าธรรมเนียมในอัตรา 1% เช่นกัน โดยให้ระบุส่วนนี้ในสัญญา ให้ชัดเจน

และถ้าหากคุณตั้งราคาตลาดไว้สูงกว่าราคาประเมิน เจ้าหน้าที่จะยึดราคาที่สูงกว่าในการหักภาษี ทำให้คุณต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนมากกว่าราคาประเมิน ซึ่งตรงนี้คุณมีสิทธิ์กำหนดราคาที่ยื่นเสนอกับทางเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเองได้ โดยไม่มีการตรวจสอบ

ในส่วนนี้ ผู้ขายต้องชำระด้วยตนเอง ในขั้นตอนการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ โดยคิดจากราคาประเมินเมื่อตอนต้นและราคาตลาดที่เรากำหนดไว้ โดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณค่าใช้จ่าย เช่น

• ราคาประเมินอยู่ที่ 3,000,000 บาท
• ส่วนราคาตลาดอยู่ที่ 3,500,000 บาท

แสดงว่า ผู้ขายจะต้องชำระค่าอากรแสตมป์ตามราคาตลาดในอัตรา 0.5% (เสีย 1 บาทต่อเงินทุก ๆ 200 บาท)

**หมายเหตุ ค่าอากรแสตมป์จะทูกยกเว้นเมื่อมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีส่วนนี้ ผู้ขายต้องเป็นฝ่ายชำระ ซึ่งหากผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขาย เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีในส่วนนี้ไปในอัตราร้อยละ 3.3 หรือ 3% จากราคาของบ้าน (เทียบกันว่า ราคาประเมินกับราคาตลาดว่าราคาใดสูงกว่า จึงเลือกใช้ราคานั้น)

อันดับแรก เรามารู้จักกับภาษีเงินได้กันก่อนเลยนะคะ ซึ่งภาษีเงินได้ จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คือ ภาษีที่จัดเก็บจากบุคคลทั่วไป และมีรายได้ภายใน 1 ปี ตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้

2. ภาษีเงินได้นิติบุคคล คือ ภาษีที่จัดเก็บจากเงินได้ของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล รวมถึงนิติบุคคลอื่น ๆ ที่ไม่ได้จดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ด้วย ตามที่กฎหมายกำหนดไว้

ทุกคนคงรู้จักกับภาษีเงินได้กันแล้วนะคะ งั้นเรามาดูกันเลยว่าภาษีที่เราต้องจ่ายคือ ภาษีเงินได้ประเภทไหน? กันเลย

เมื่อมีการซื้อ – ขาย อสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้น เงินที่ได้นั้นถือว่าเป็นรายได้ของผู้ขาย ซึ่งจำเป็นต้องมีการหักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายนั้น โดยกรมที่ดินจะเป็นคนประเมินราคาของบ้านที่เราต้องการขาย เพื่อคำนวณภาษีที่ต้องการหักไป

ตามที่กล่าวไป เมื่อกรมที่ดินทำการประเมินราคาของบ้านที่จะขายแล้ว จึงจำเป็นที่จะต้องหักภาษีเงินได้ในส่วนนี้ไป และจำนวนที่หักไปจะใช้ จำนวนปีที่ถือครอง ในการคำณวนตามตารางดังนี้

**หมายเหตุ

• ในกรณีบ้านหรือคอนโดฯ นั้นได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่าย 50% ได้เลย

• จำนวนปีที่ถือครองจะนับตั่งแต่วันที่ 1 มกราคม ไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน และหลังจากถือครองแล้ว มีการซื้อขายในปีเดียวกันนั้น ให้นับเป็นการถือครอง 1 ปี 

• แต่ถ้าหากมีการถือครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีที่แล้ว จนถึง เดือนเมษายนปีนี้ ให้นับเป็นการถือครอง 2 ปี

แล้วทั้งหมดทั้งมวลจะถูกหักเป็นจำนวนเท่าไหร่? วันนี้เรามีตัวอย่างการซื้อ-ขาย พร้อมอธิบายอย่างละเอียด มาให้ทุกคนได้เห็นกันชัดๆ ไปเลย

ตัวอย่างการซื้อขาย 

ผู้ขายต้องการขายบ้านที่ถือครองเป็นเวลา 7 ปี ในราคา 2,200,000 บาท แต่ราคาประเมินจากกรมที่ดินอยู่ที่ 2,500,000 บาท ดังนั้นเราจะใช้ ราคาประเมินเป็นตัวคำนวณ

ขั้นตอนที่ 1 คิดค่าธรรมเนียมการโอน 2 % ด้วยราคาประเมิน

ขั้นตอนที่ 2 หักค่าภาษีอากรจากราคาประเมิน

ขั้นตอนที่ 3 นำราคาประเมินมาหัก % จำนวนปีที่ถือครองตามตาราง จะได้จำนวนเงินที่ต้องนำมาเสียค่าภาษี

จำนวนเงิน 1,125,000 บาท คือเงินที่ต้องนำมาทำการหักภาษีต่าง ๆ ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น

ขั้นตอนที่ 4  นำจำนวนเงินที่ต้องหักภาษีข้างต้น มาคำนวณหาภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี

ขั้นตอนที่ 5 คำนวณหาภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี โดยกำหนดให้แสนแรกของจำนวนเงินได้ คิดในอัตรา 5% และยอดเงินคงเหลือนั้นให้หักปกติ ตามตารางดังนี้

ดังนั้น ภาษีเงินได้ที่เราคำนวณได้ในตอนแรก 143,750 นั้น จะนำมาคำนวณ 2 ส่วนด้วยกัน คือ ส่วนของ 100,000 แรก x 5% และส่วนที่สองคือ 43,750 ที่เหลือนำมาหักภาษีเงินได้ตามตารางก่อนหน้านี้ได้เลย

ขั้นตอนที่ 6 นำภาษีเงินได้ x กับจำนวนปีที่ถือครอง ก็จะได้จำนวนเงินภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่เราต้องชำระ

สรุปค่าใช้จ่าย

เรามาดูสรุปค่าใช้จ่ายของตัวอย่างการซื้อ รวมเป็นเงิน : 121,252 บาท ตามรายการข้างล่างนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน : 50,000 บาท

2. ค่าอากรแสตมป์ : 15,000 บ. 

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ : ได้รับการยกเว้น (เนื่องจากครอบครองทรัพย์เกิน 5 ปีขึ้นไป)

4. ภาษีเงินได้ (หัก ณ ที่จ่าย) : 56,252 บาท

จะเห็นว่า ถึงแม้เราจะขายก็จริง แต่ในส่วนค่าธรรมเนียมต่างๆ เราก็ต้องมีการชำระ บางคนอาจลืมคิดคำนวณในส่วนนี้ไป ทำให้ในการขายไม่ได้กำไรตามที่เราตั้งไว้นั้นเอง

อ่านมาถึงตรงนี้แล้ว บางคนก็สามารถเข้าใจ คิดตามเราไปได้ แต่ถ้าหากใครที่ยังไม่เข้าใจ ไม่มีความรู้ทางด้านนี้ หรือมีข้อสงสัย ไม่รู้จะปรึกษาใคร เราแนะนำให้คุณปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญด้านนี้โดยเฉพาะ

gooroohome บริการรับฝากขาย เช่า ซื้อ บ้าน ที่ดิน คอนโด และอสังหาริมทรัพย์ ทุกประเภท มีทีมงานที่เชี่ยวชาญด้านนี้โดยเฉพาะ สามารถให้คำปรึกษากับคุณได้อย่างดี ให้บริการแก้ไขปัญหาและข้อจำกัดต่างๆ อย่างครบวงจร บริการอย่างมืออาชีพ