ขั้นตอนที่ 1 การเริ่มต้นติดกระดุมเม็ดแรกให้ถูกต้อง

การทำงานทุกชิ้น เมื่อเริ่มลงมือทำต้องผ่าน ขั้นตอนที่ 1 จึงอยากจะใช้คำว่า การเริ่มต้นติดกระดุมเม็ดแรกให้ถูกต้องเป็นสิ่งที่สำคัญมาก จะเป็นเหตุให้งานถัดๆ ไป ง่ายขึ้นและราบรื่น สำหรับางคนติดกระดุมตั้งแต่เม็ดแรกผิดยังไม่รู้ตัว ยังติดต่อไปอีกจนถึงกระดุมเม็ดสุดท้าย แล้วมารู้ตัวว่าติดผิด ทำให้หัวเสีย และเสียเวลามากเลย ต้องมารื้อถอน แล้วมาเริ่มต้นใหม่อีก

ดังนั้นพี่นวลจะขอมาเริ่มต้นที่กระดุมเม็ดแรกกันเลยนะคะ สำหรับงานขายทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ การสำรวจราคา การวิจัย การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อให้ได้ราคาตลาดหรือราคาที่เหมาะสมแข่งขันตลาดได้ หรือให้เข้ากับสภาวะตลาดเป็นสิ่งที่สำคัญมากๆ ไม่ใช่ ไม่รู้เหนือรู้ใต้ ตั้งราคาแบบนั่งเทียน สมมุติว่าชาวบ้านเขาตั้งราคากันที่  9 ล้าน 10 ล้าน ไม่เกิน 10.5 ล้าน นั่นก็คือ

เขาตั้งราคากันที่ระหว่าง 9.5-10.5 ล้าน แต่บางคนผ่ามาตั้งราคากันที่ 12 ล้าน บ้าง หรือ 14 ล้านบ้าง คือตั้งราคาที่ตัวเองอยากได้ ซึ่งเรียกอีกอย่างว่า ผู้ขายตั้งธงไว้ในใจว่า ฉันอยากได้เท่านั้น ฉันอยากได้เท่านี้ โดยลืมคิดไปว่าธงของคุณนั้น ไม่ตรงกับราคาตลาด คุณไม่ได้เอาวิญญาณของผู้ซื้อมาสวม แต่เมื่อไหร่คุณเป็นผู้ซื้อคุณจะเข้าใจว่า การตั้งราคาที่เหมาะสม ทำให้ผู้ซื้ออยากจะโทรศัพท์มาสอบถาม

ยกตัวอย่างเช่น ผู้ขายบางคนขายทรัพย์สินเอง  ตั้งราคามา 3 ปี แล้วแต่ยังขายไม่ได้ พอปีที่ 4 กลับขึ้นราคา ก็ไม่รู้เอาตรรกะอะไรมาคิดเหมือนกัน บางคนก็บอกว่า  อ้าวก็ปีที่แล้วขาย 10 ล้านไม่ได้ ก็มีดอกเบี้ยไง  เออก็ตั้งราคาเป็น 11 ล้านสิ แต่ว่าบังเอิญปีนี้ covid 19 มันมาไง  ทำให้คนซื้อมองว่า ทรัพย์มีขายในท้องตลาดกันมากมาย

ต่างคนต่างน้ำเอาทรัพย์สินมาขายในราคาถูกกว่าท้องตลาด เพื่อจะให้ตัวเองขายได้ก่อนเพราะมีความจำเป็นเร่งด่วน ดังนั้นถ้าผู้ขายตั้งราคาตามใจฉัน โดยเฉพาะการตั้งราคาที่สูงกว่าราคาแข่งขันตลาดได้ ก็เปรียบเสมือนการตั้งราคาเพื่อที่ “จะเป็นนางงามตกรอบแรก”  เพราะผู้ซื้อจะคัดกรองทรัพย์เราออกไป ไม่สนใจ ไม่อยู่ในสายตาเขา ไม่แม้แต่จะโทรมาสอบถาม ทำให้ปิดโอกาสในการขาย ซึ่งเป็นสาเหตุแรกๆ ที่ทำให้ไม่สามารถขายทรัพย์สินได้

ขั้นตอนที่ 2 วางแผนการทำการตลาด

หลังจากที่เราสำรวจราคา จนได้ราคาที่เหมาะสม และเป็นราคาที่แข่งขันได้กับภาวะตลาดปัจจุบันแล้ว  ก็มาสู่กระบวนการ กระดุมเม็ดที่ 2 หรือขั้นตอนที่ 2 ก็คือ วางแผนการทำการตลาด ใช้สื่อโฆษณาช่องทางต่างๆ ให้ครบทุกช่องทางและมีประสิทธิภาพ และเข้มข้นมากพอ และที่สำคัญให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย  ยกตัวอย่างเช่น การติดป้าย

มีคำถามว่า “เราควรจะไปติดป้ายที่ไหน จะไปติดตามตรอกซอกซอยที่ไม่ค่อยมีผู้คน อย่างนั้นหรือเปล่า” เราต้องติดไปเลยที่แหล่งชุมนุมชน ผู้คนสัญจรไปมา เยอะแยะมากมาย เช่น ธนาคาร ห้างสรรพสินค้า ร้านสะดวกซื้อ 7-eleven มหาวิทยาลัย ตลาดสด เหล่านี้แหละคือที่ๆ มีกลุ่มเป้าหมายหรือลูกค้าของเรา ส่วนวิธีการติดป้ายของเราก็คือ

• ติดป้ายในรัศมี 3-5 กิโลเมตร
• ติดในรัศมีสายตาที่เหมาะสม อย่างเช่น ทางรถในเมืองไทยวิ่งเลนซ้าย  ก็ต้องติดป้ายในตำแหน่งที่รถมุ่งหน้าไป แต่พี่ นวลกลับเคยเห็น มีคนติดป้ายอีกฝากฝั่งตรงกันข้าม สวนทางกับทิศทางที่รถมุ่งหน้าไป ซึ่งหมายความว่าขับรถเลนซ้ายแต่ต้องมองไปอีกฝั่งโน้น  จะต้องเป็นคนที่สายตายาว หรือใช้กล้องส่องเท่านั้น ถึงจะมองเห็นป้ายโฆษณาได้ เพราะตำแหน่งที่ติดป้าย ไม่ได้อยู่ในวิถีหรือระดับที่สายตาคนจะมองเห็นได้  โดยระหว่างที่ขับรถอยู่จะต้องมองเห็นได้โดยสะดวก เห็นแล้วต้องสะดุดสายตา อ่านแล้วต้องสะดุดใจ
• การเขียนป้ายก็ไม่ต้องละเอียดจนเกินไป หรือที่เรียกว่า love letter เพราะป้ายมีขนาดที่จำกัด หากใส่รายละเอียดมากจนเกินไป จะทำให้ตัวหนังสือเล็กมากๆ  จนกระทั่งอ่านไม่ได้ และไม่น่าสนใจ  จะต้องเขียนข้อความให้โดดเด่น สีเข้มมากพอ เขียนเฉพาะเนื้อหาหลักๆ ว่า ขายอะไร จุดเด่นของทรัพย์ที่จะขายคืออะไร ตำแหน่งที่ตั้งทรัพย์ หรือชื่อหมู่บ้านโครงการอะไร แค่นี้ก็เพียงพอแล้ว หลักการคือ เมื่อลูกค้าเห็นแล้วต้องอยากจะโทรมาหา

ขั้นตอนนี้สรุปได้ ว่าต้องมีสื่อการตลาดที่มีประสิทธิภาพ เข้มข้นมากพอ ครบทุกช่องทาง และตรงกลุ่มเป้าหมาย แต่พี่นวลอยากจะขอเสริมว่า   การตลาดที่มีประสิทธิภาพนั้น  โอกาสที่ของฟรีจะมีประสิทธิภาพนั้นมีโอกาสเป็นไปได้น้อยมาก ซึ่งสื่อการตลาดมีหลายช่องทาง เยอะแยะมากมาย สำหรับสื่อ online (ออนไลน์)  ซึ่งหากจะกล่าวถึงเฉพาะอาชีพนายหน้า ก็มีจำนวน หลายร้อย หลายพันชีวิต แม้แต่เจ้าของทรัพย์เอง ก็ขายเองได้ด้วย

แต่ถามว่า ใครกัน ที่จะเป็นคนที่ยอมจ่ายสื่อโฆษณาการตลาดที่ราคาสูง  ซึ่งบางคนต้องมีค่าใช้จ่ายต่อปีเป็นจำนวนถึง แสนๆ บาทเนื่องจากมีหลายเว็ปไซด์ที่เจาะตรงถึงกลุ่มเป้าหมาย  ดังนั้น นายหน้ามืออาชีพ ก็จะเลือกใช้วิธีนี้ เพราะฉะนั้นการเลือกสื่อต่างๆ การจ่ายเงินค่าการตลาด  มันต้องคุ้มค่า มันต้องเล็งกลุ่มเป้าหมายให้ตรง เพื่อที่จะขายทรัพย์แต่ละชิ้นนี้ให้ได้

ขั้นตอนที่ 3 การตั้งราคาที่เหมาะสม

เราก็มาสู่ขั้นตอนที่ 3 สิ่งที่จะเกิดขึ้นต่อจากนี้คืออะไร…….

การทำงานมาสู่ขั้นตอนนี้หมายความว่าการทำงานที่ผ่านมาจากขั้นตอนที่ 1 และขั้นตอนที่ 2 สำเร็จผล คือ การตั้งราคาที่เหมาะสม การตลาดมีประสิทธิภาพ  และถึงกลุ่มเป้าหมาย เพราะกลุ่มเป้าหมายได้โทรศัพท์มาหาเรา อันนี้เป็นสิ่งสำคัญมาก เนื่องจากที่ทำมาทั้งหมดทั้งมวลก็เพื่อสิ่งนี้

พอลูกค้าโทรหาเราแล้ว  ถึงคราวที่จะทำอย่างไร ที่จะทำให้ลูกค้าสนใจถึงขนาดขั้น นัดชมทรัพย์ของเรา เพราะฉะนั้นการใช้ทักษะของนายหน้าสำคัญมาก นายหน้ามืออาชีพ ต้องหาความต้องการของลูกค้าให้เจอ  ต้องรู้รอบ รู้ละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ ทุกแง่ ทุกมุม แล้วหาให้พบว่า ผู้จะซื้อและผู้จะขาย พอจะจับคู่กันได้ไหม หรือพอจะเป็นเนื้อคู่กันหรือไม่

จากประสบการณ์ตลอดเวลา 16 ปี ที่พี่นวลทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์มา พี่นวลไม่เคยพบลูกค้าแม้แต่รายเดียว ที่ซื้อทรัพย์สินทางโทรศัพท์ โดยที่ไม่ได้เข้าชมทรัพย์สิน ซึ่งต่างจากการซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า เช่น ทีวี ตู้เย็น ที่ดูจากโบรชัวร์ เห็นสเป็ค แล้วสามารถตัดสินใจซื้อตั้งแต่ที่บ้านได้เลย

แต่การซื้อทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์ มีรายละเอียด เยอะแยะ มากมายที่ต้องมีความสำคัญในการตัดสินใจ เพราะฉะนั้น นายหน้ามืออาชีพ มีหน้าที่ที่จะต้อง ตอบข้อโต้แย้ง ให้ข้อมูลที่ละเอียดเชิงลึก โน้มน้าวให้ลูกค้าสนใจ จะทำอย่างไรก็ได้ที่จะทำให้ลูกค้าสนใจเข้าชมทรัพย์สินให้ได้

แต่เมื่อเรานัดผู้สนใจซื้อเข้าชมทรัพย์สินได้ อย่าได้ชะล่าใจ เพราะเราอาจจะกำลังพาโจรเข้าบ้านผู้ขายก็เป็นได้ โดยส่วนตัวพี่นวลแล้ว ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของผู้ขายเป็นอันดับต้นๆ

เพราะฉะนั้นพี่นวลจะมีอีกขั้นตอนหนึ่งก็คือมีการคัดกรอง พี่นวลจะระวังว่าอาจจะเป็นมิจฉาชีพที่สวมรอยแอบอ้างเป็นผู้ซื้อก็เป็นได้ ยกตัวอย่างเช่น มีคนเจตนาที่จะเข้าไปสืบว่าบ้านหลังนี้มีทรัพย์สินอะไรบ้าง  มีใครอยู่ในบ้านกี่คน เป็นคนชราหรือไม่ มีแม่บ้านเป็นชาวต่างชาติ เขมร พม่า ลาว หรือไม่ มีสุนนัขกี่ตัว เพื่อที่ในโอกาสข้างหน้าจะมาบ้านหลังนี้อีกครั้งหนึ่ง มาแสดงตนว่า เคยมากับนายหน้า อ้างว่าเป็นผู้สนใจซื้อ

ถ้าเราไม่มีการคัดกรอง เมื่อผู้สนใจซื้อรายนี้มาโดยไม่ผ่านนายหน้า ก็ไม่แน่ผู้ขายบางท่านอาจจะเปิดบ้าน ให้มิจฉาชีพเข้าบ้านก็เป็นไปได้  เพราะฉะนั้นอย่าลืมให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของผู้ขาย ดังนั้น พี่นวลจะบอกให้ได้เลยว่า นายหน้าที่ไม่ทักษะเพียงพอ หรือไม่รู้รอบ หรือไม่สามารถที่จะวิเคราะห์ได้ว่า ผู้ที่ติดต่อมาเป็นผู้ซื้อจริงหรือเปล่า

นายหน้าที่ทำงานเยอะๆ และมากพอ เวลารับโทรศัพท์แต่ละครั้ง แทบจะรู้และแยกแยะได้เลยว่า คนนี้เป็นผู้ซื้อจริงหรือไม่ หรืออาจจะเป็นเจ้าหน้าที่ประเมิน หรืออาจจะเป็นนายหน้าด้วยกันโทรมา หรืออาจจะเป็นมิจฉาชีพ หรืออาจจะเป็นผู้ขายทรัพย์สินประเภทเดียวกัน แถวๆ นั้น โทรมา เพราะฉะนั้น นายหน้ามืออาชีพอย่างเรา จะสามารถฟังโทรศัพท์เพียงไม่กี่คำ

จะสามารถแยกแยะ จากท่าที น้ำเสียง หรือพิรุธต่างๆ จนจับผิดได้ ว่าเขาใช่ หรือไม่ใช่  บอกได้เลยว่าเรื่องนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่เราจะต้องทำให้ผู้ขายของเราไว้วางใจ หลังจากเราผ่านขั้นตอน การคัดกรองไม่พาโจรเข้าบ้าน ยังมีสิ่งที่ต้องคัดกรองที่สำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าก็คือ การตรวจสอบโปรไฟล์ หรือ กำลังซื้อ หรือศักยภาพ ของผู้จะซื้อ

เช่นบ้านลูกค้าเราราคา 10 ล้านบาท  แต่ผู้สนใจมีกำลังซื้อเพียงแค่ 7 ล้านบาท  เราควรจะพาเข้ามาชมบ้านหรือไม่  ลูกค้าจะหาเงินส่วนต่างอีก 3 ล้านเป็นไปได้หรือไม่ เพราะฉะนั้นการคัดกรอง หรือการตรวจสอบโปรไฟล์ของผู้จะซื้อ มีส่วนสำคัญเป็นอย่างยิ่ง

จะขอยกตัวอย่างเช่น กรณีผู้ขายยังอยู่อาศัยในบ้าน  นายหน้าพาผู้สนใจซื้อมาชมทรัพย์บ่อยๆ ก็ชื่นชมว่านายหน้าเก่งจัง ทำการตลาดดี มีผู้สนใจเข้าชมทรัพย์มากมาย แต่ผู้สนใจไม่มีกำลังซื้อ เปิดบ้านจนประตูจะหลุดแล้วยังขายไม่ได้

คนขายเริ่มเบื่อระอา เพราะมาแล้วก็ไป มาแล้วก็ไป ซ้ำแล้วซ้ำเล่า ทำให้ผู้ขายเซ็ง เสียเวลาทั้งผู้ขาย ทั้งนายหน้า แต่ผู้ซื้อเองอาจจะไม่รู้สึกอะไร เพราะเขาเป็นนัก shopping  ต้องการดูบ้านอยู่แล้ว  เพราะฉะนั้นเราจะไม่พาผู้ซื้อประเภทนี้มาดูบ้านของผู้ขายของเรา  เพื่อไม่ให้ผู้ขายของเรารู้สึกเซ็ง และเบื่อหน่าย

ขั้นตอนที่ 4 การตอบข้อโต้แย้ง อย่างมืออาชีพ

เรามาถึงขั้นตอนที่ 4 การตอบข้อโต้แย้ง อย่างมืออาชีพ มีความรอบรู้ ทำให้ผู้สนใจซื้อคลายกังวล สิ้นสงสัย เมื่อนัดหมายผู้สนใจซื้อเข้าชมทรัพย์สิน หรือบ้าน  เราที่เป็นนายหน้าต้องสังเกตุ กิริยา อาการ ถึงขั้นตอนนี้พี่นวลบอกได้เลยว่า นายหน้าต้องมีสัญชาตญาณ

การเข้าชมทรัพย์สินของผู้สนใจซื้อ ต้องคอยสังเกตุดูว่า เขาสนใจ ดูอะไร ตรงไหน คำถามของผู้จะซื้อที่ยิงมามีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เช่น ไม่ทราบว่าบ้านหลังนี้ทำการตลาดมานานหรือยัง ไม่ทราบว่าบ้านหลังนี้ ถ้ากู้ธนาคาร จะกู้ได้สักเท่าไหร่

ไม่ทราบว่าบ้านหลังนี้อายุเท่าไหร่  มีตรงไหนทรุด มีตรงไหนร้าวบ้างมั้ย หรือเขาเดินไปกดชักโครกเพื่อที่จะตรวจสอบ น้ำรั่ว น้ำซึม ถ้ามีใครเข้าชมบ้าน ดูบ้านแล้วไม่ชอบ เขาจะไม่มีคำถามใดๆ เพราะเขาไม่มีความสนใจ ดังนั้นคำถามต่าง ๆ สำคัญ อากัปกิริยาต่าง ๆ ของลูกค้า ซึ่งจะแสดงความสนใจ เช่น กล่าวว่า

โอ้ บ้านหลังนี้ดูสวยนะ ออกแบบดีนะ คือทุกคำพูด นายหน้าอย่างเราต้องจับให้ได้ สัญชาตญาณของนายหน้าต้องมี ดังนั้น ถ้าเขาถามคำถาม ต้องเอาให้อยู่ ตอบข้อโย้แย้งให้ได้ ตัวอย่างข้อโต้แย้ง เช่น กรณีผู้สนใจซื้อเห็นรอยร้าวที่บริเวณใกล้ๆ เสา จึงเกิดความกังวล ในการซื้อบ้านของแต่ละคนในชีวิตนั้น จะซื้อบ้านได้ไม่กี่หลัง  ใครเห็นรอยร้าวก็ต้องสงสัยเป็นธรรมดา

คำถามคือรอยร้าวที่ว่ามีผลกระทบต่อโครงสร้างหรือไม่ ถ้าเสาเข็มไม่แข็งแรงจะเห็นรอยร้าวฉีก เรียกว่าแหกเลยก็ว่าได้ ดูอยู่ในบ้านมองเห็นถึงนอกบ้านเลย แต่ถ้าเป็นรอยร้าวเล็กๆ แตกลายงา อันนี้อาจเป็นไปได้ว่าตอนฉาบปูนมันเค็มไปหน่อย

หรือเรียกว่าปูนมันเข้มข้นเกินไป หรือสาดน้ำไม่ถึง ไม่พอ ทำให้ปูนไม่อิ่มตัวทำให้เกิดรอยแตกซึ่งไม่เกี่ยวกับโครงสร้าง อยู่นานไปทำให้เกิดการร่อนซึ่งไม่ใช่สาระสำคัญ เราต้องวิเคราะห์ให้ออกว่ามันเกี่ยวกับโครงสร้างมั้ย  หากไม่ใช่เกี่ยวกับโครงสร้างก็ไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวลอีกต่อไป

ส่วนใหญ่ที่พบจะเป็นดินที่ทรุดในโรงรถ หรือที่สนามอาจมีการสไลด์และทรุดตัว เนื่องจากทุกโครงการ แม้จะเป็นโครงการระดับพรีเมี่ยมก็ตาม  สิ่งที่เหมือนกันก็คือ โครงสร้าง ฐานราก ตัวบ้าน ยังอยู่ดี แข็งแรง แต่ว่า ตั้งแต่โรงรถไม่ได้ลงเสาเข็ม จึงอาจมีการทรุดตัว เนื่องจากที่ดินระแวกนั้น

เป็นดินอ่อนหรือ การถมดินยังไม่นาน ดินยังไม่อยู่ตัว ต้องทิ้งเวลาไว้สักระยะหนึ่งก็จะอยู่ตัวเอง เจ้าของบ้านอยู่ไป 3ปี 5ปี  ดินทรุดตัว แต่ไม่มีการเติมดินจึงเห็นรอยต่อ นี่คือตัวอย่างของข้อโต้แย้ง เมื่อนายหน้าตอบข้อโต้แย้งได้จากความรู้และประสบการณ์ จากหลักวิชาการ สมเหตุสมผล

ก็จะทำให้ผู้สนใจซื้อคลายกังวล สิ้นสงสัย สบายใจ  หลังจากนั้นการเจรจาต่อรองก็จะเกิดขึ้นในไม่ช้า เพราะผู้ซื้อส่งสัญญาณมาแล้ว  และนายหน้าก็ทำหน้าที่ได้ดี สมบูรณ์แบบที่สุด  ต่อไปก็จะเป็นขั้นตอนที่ 5

ขั้นตอนที่ 5 การเจรจาต่อรอง

ข้อที่ 5 นี้ก็สำคัญมากอีกเช่นกัน  ซึ่งเป็นเรื่องการเจรจาต่อรอง หลังจากที่ผู้สนใจเข้าชมทรัพย์สิน และได้วิเคราะห์แล้วว่า ผู้สนใจซื้ออาจจะเป็นเนื้อคู่กันกับผู้ขาย หน้าที่ของนายหน้าที่สำคัญคือ  ต้องคิดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ว่ามีอะไรบ้าง 1,2,3 ผู้จะซื้อและผู้จะขาย ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง 

สำหรับฝ่ายผู้ซื้อเมื่อรวมกับราคาตกลงซื้อขาย ต้องจ่ายออกจากตัวเขาเท่าไหร่ สำหรับฝ่ายผู้ขาย ต้องการทราบว่าหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว จะได้เงินเหลือเข้ากระเป๋าเท่าไหร่ ดังนั้น เรื่องนี้สำคัญมาก นายหน้าจะพลาดไม่ได้

นอกจากนี้ยังมีเรื่องที่ควรระมัดระวังอีกก็คือ บางครั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายมีเรื่องทะเลาะกันอย่างไม่น่าเชื่อ เช่น บ้านราคาตั้ง 10 ล้าน ต้องมาทะเลาะกันเรื่องเฟอร์นิเจอร์ ดังนั้นนายหน้าต้องทำความเข้าใจตรงกันกับผู้ขายตั้งแต่แรกว่า ผู้ขาย ขายบ้านพร้อมที่ดิน  พร้อมเฟอร์นิเจอร์ส่วนควบอะไรบ้าง

ส่วนใหญ่เฟอร์นิเจอร์บิลท์อินไม่มีปัญหา  ไม่มีผู้ขายคนไหนจะรื้อเฟอร์นิเจอร์ออกไป แต่จะมีเฟอร์นิเจอร์บางส่วนที่ยกออกได้  ที่เรียกว่า เฟอร์นิเจอร์ลอยที่มักจะมีปัญหา ในมุมของผู้จะซื้อ ชอบ ต้องการ อยากได้ไว้ด้วย เช่น เตียง โซฟา โต๊ะทานข้าว หากตกลงกันแน่ชัดแล้วจะไม่เกิดปัญหาตามมา

การกำหนดระยะเวลาในการส่งมอบทรัพย์สินหลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีผู้ขายยังไม่มีความพร้อมในการย้ายออกจากบ้าน เช่นบ้านหลังใหม่ยังไม่เสร็จ หรือหาบ้านเช่ายังไม่ได้ จำเป็นต้องเจรจาตกลงกันตั้งแต่วันทำ สัญญาจะซื้อจะขายว่า

“หลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ขายต้องส่งมอบบ้านให้กับผู้ซื้อภายในวันที่เท่าไหร่”

เพื่อผู้ซื้อจะได้ประเมินว่าเหมาะสมหรือไม่ รับได้หรือไม่ อาจจะมีทางออกช่วยเหลือซึ่งกันและกัน หาทางชดเชยเช่น การคิดค่าเช่า ขอแนะนำอีกเรื่องหนึ่งคือ  ขอให้ผู้จะซื้อและผู้จะขายเตรียม สำเนาเอกสารชุดโอนกรรมสิทธิ์ที่จะต้องใช้ในวันโอนที่สำนักงานที่ดิน

ไว้ให้กับนายหน้าในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อให้นายหน้าไปดำเนินการยื่นเจ้าหน้าที่ล่วงหน้า เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร หรือกรณีที่ผู้ขายไม่สามารถไปได้ด้วยตนเอง ต้องมีการมอบอำนาจ และต้องมีการตรวจสอบลายเซ็นว่าตรงกันหรือไม่

ต้องให้เจ้าหน้าที่คำนวณค่าใช้จ่ายโอนเพื่อความถูกต้องแม่นยำ แม้กระทั่งจุดทศนิยม เพื่อผู้ซื้อและผู้ขายจะได้เตรียมค่าใช้จ่ายที่ตัวเองรับผิดชอบในการโอนให้ถูกต้อง จะได้ไม่มีปัญหา

ขั้นตอนที่ 6 ผู้ซื้อและผู้ขายต้องติดต่อธนาคารของทั้งสองฝ่าย

ขั้นตอนที่ 6 ผู้ซื้อและผู้ขายต้องติดต่อธนาคารของทั้งสองฝ่าย เพื่อกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์

1. กรณีผู้ขายติดจำนองธนาคาร  จะต้องแจ้งธนาคารผู้รับจำนอง เพื่อกำหนดระยะเวลาในการขอไถ่ถอน ซึ่งโดยทั่วไปจะใช้เวลาประมาณ 2-3 สัปดาห์ หรือมากกว่านั้น
2. กรณีผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน โดยทั่วไปจะใช้เวลาประมาณ 45 วัน เบื้องต้นธนาคารจะประเมินศักยภาพของผู้กู้ซื้อ และประเมินราคาหลักทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย เพื่ออนุมัติวงเงินให้กู้
3. นายหน้าจะทำหน้าที่ประสานงานเพื่อกำหนดวันนัดพร้อมทั้ง 4 ฝ่าย ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อจดทะเบียนนิติกรรม คือ
   3.1 ผู้ซื้อ
   3.2 ผู้ขาย
   3.3 ธนาคารฝ่ายผู้ขายเพื่อไถ่ถอนจำนอง
   3.4 ธนาคารฝ่ายผู้ซื้อเพื่อจดทะเบียนรับจำนอง

ขั้นตอนที่ 7 การเตรียมเอกสาร

ขั้นตอนที่ 7 การเตรียมเอกสารตัวจริง หรือเอกสารมอบอำนาจ ณ.สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต้องใช้เอกสารตัวจริงทั้งหมด ให้ครบถ้วนประกอบด้วย

สำหรับผู้ซื้อ

เอกสาร ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ซื้อ)

1. บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ และคู่สมรส (ถ้ามี) และเอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
2. ทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ หรือคู่สมรส (ถ้ามี)
3. หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
4. ใบทะเบียนสมรส (ถ้า มี)
5. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
6. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ 

สำหรับผู้ขาย

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ขาย)

1. บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)
2. ทะเบียนบ้านของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)
3. หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
4. ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
5. ใบเปลี่ยนชื่อ นามสกุล(ถ้ามี)
6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
8. ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีห้องชุด)
9. หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ผู้ถือครองที่เป็นชาวต่างชาติจากนิติบุคคล (กรณีผู้ซื้อห้องชุดเป็นชาวต่างชาติ)
10. โฉนด/หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ฉบับจริง

วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่ทุกฝ่ายมีความสุข สมประสงค์ทุกฝ่าย

ผู้ขายต้องได้เงินจากการขายบ้าน  ผู้ซื้อก็ได้บ้านสมความปรารถนา  ตัวแทนนายหน้าทำหน้าที่สำเร็จได้รับค่าวิชาชีพเป็นค่าตอบแทน และได้รับความภาคภูมิใจกลับบ้านเพื่อเติมกำลังใจในการทำงานในวิชาชีพนี้

ต้องการฝากขาย บ้าน ที่ดิน คอนโด ตึกแถว อาคารพาณิชย์ อพาร์ทเม้นท์ โกดัง โรงงาน โรงแรม และอสังหาริมทรัพย์ ทุกประเภท

สนใจติดต่อ 
นวล 087 449 5653
หน่อย 084 088 9755
facebook.com/gooroohome