1. ค่าโอนที่ดิน มีผลอย่างไรกับนักลงทุน

ค่าโอนที่ดินมีผลกระทบต้นทุนรวมของการลงทุน ค่าโอน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%, และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ฯลฯ รวมกันอาจทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น 5-7% ของราคาทรัพย์สิน ส่งผลให้นักลงทุนที่คาดหวังกำไรจากการขายต่ออาจต้องปรับราคาขายสูงขึ้นเพื่อชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้การขายทรัพย์ช้าหรือไม่สามารถแข่งขันกับผู้ขายรายอื่นได้

มีผลต่อกระแสเงินสด (Cash Flow) ในช่วงเริ่มต้น เพราะว่าค่าใช้จ่ายในการโอนต้องชำระทันที ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเลย ซึ่งอาจใช้เงินสดหลักแสนถึงหลักล้าน ส่งผลให้นักลงทุนที่มีงบประมาณจำกัด หรือไม่วางแผนสภาพคล่องไว้ดีพอ อาจเกิดผลกระทบต่อการหมุนเงินหรือพลาดโอกาสในการลงทุนอื่น ถือว่าค่าโอนที่ดินมีผลต่อกระแสเงินสดเลย

มีผลต่อการวางแผนกลยุทธ์การขาย เพราะการถือครองอสังหาฯ ในระยะสั้นมักต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากขายก่อน 5 ปี หรือไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน 1 ปีขึ้นไป ทำให้นักลงทุนที่ไม่รู้เงื่อนไขนี้ อาจเจอภาษีเพิ่ม 3.3% โดยไม่ทันตั้งตัว ทำให้กำไรลดลงจากที่คาดไว้ ถือว่าค่าโอนที่ดินซื้อขาย 2568 ต้องคิดคำนวณให้ดีเลย

ใช้เป็นตัวต่อรองราคาในการซื้อขาย เพราะในบางกรณี นักลงทุนอาจใช้ “ภาระค่าโอน” เป็นเครื่องมือเจรจา โดยเสนอให้ผู้ขายรับผิดชอบค่าโอนแทน เนื่องจากเมื่อคํานวณค่าโอนที่ดินซื้อขายแล้ว จะได้ราคาซื้อที่ดีกว่า ถ้าเจรจาได้สำเร็จ จะลดภาระต้นทุนทันที ทำให้สภาพคล่องของการลงทุนดีขึ้นแน่นอน

ส่งผลต่อการเลือกประเภททรัพย์ลงทุน เพราะมาตรการรัฐบางช่วง เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% เฉพาะบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท ทำให้นักลงทุนอาจหันไปลงทุนในทรัพย์ระดับกลางหรือล่างแทน เพื่อใช้ประโยชน์จากสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียม ทำให้กลยุทธ์เปลี่ยนจาก Luxury ไป Mid-range ถือเป็นกลยุทธ์ในการซื้อขายที่ดินและบ้านที่สำคัญเลย

ค่าโอนที่ดินมีผลต่อการวางแผนภาษีในระยะยาว เพราะภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการขายที่ดินขึ้นอยู่กับราคาประเมิน, ระยะเวลาการถือครอง และสูตรหักค่าใช้จ่าย ทำให้นักลงทุนที่วางแผนจัดพอร์ตถือครองหลายที่ จำเป็นต้องคำนวณภาษีแต่ละที่ดินแต่ละแห่ง เพื่อหาจุดคุ้มทุน และลดภาระภาษีให้ต่ำที่สุดตามกฎหมาย

ค่าโอนส่งผลต่อ ROI (ผลตอบแทนจากการลงทุน) โดยตรง เพราะต้นทุนทั้งหมดรวมถึงค่าโอนต้องถูกหักออกจากรายได้เมื่อคำนวณ ROI หรือ IRR ทำให้นักลงทุนต้องประเมินตั้งแต่ต้นว่า เมื่อรวมค่าธรรมเนียมโอนและภาษีแล้ว ยังให้ผลตอบแทนตามเป้าหมายหรือไม่ เช่น ถ้ากำไรสุทธิเหลือแค่ 4% หลังหักค่าโอน อาจไม่คุ้มกับความเสี่ยงหรือเงินจม ถือว่าค่าโอนที่ดินซื้อขาย 2568 เป็นสิ่งที่ต้องใส่ใจเลย

2. ค่าโอนที่ดิน มีผลอย่างไรกับคนที่ต้องการซื้อบ้าน

ค่าโอนที่ดินเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในวันโอน แม้จะมีการวางแผนซื้อบ้านจากราคาที่เห็นในโฆษณา แต่ผู้ซื้อยังต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน (ปกติ 2% ของราคาประเมิน), ค่าจดจำนอง 1%, อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม เรียกว่าหากไม่เตรียมเงินส่วนนี้ไว้ล่วงหน้า อาจทำให้ขาดสภาพคล่อง หรือกู้ไม่ครอบคลุม ทำให้คุณต้องคํานวณค่าโอนที่ดินซื้อขายให้ดีเลย

กระทบต่อยอดกู้และเงินดาวน์ เพราะสถาบันการเงินจะไม่รวม “ค่าธรรมเนียมการโอน” ไว้ในยอดกู้ ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องเตรียมเงินสดเพิ่มต่างหากจากเงินดาวน์ ตัวอย่าง หากต้องการบ้านราคา 3 ล้านบาท หากค่าธรรมเนียมรวมประมาณ 150,000 บาท จะต้องจ่ายนอกเหนือจากเงินดาวน์อีก ทำให้คุณควรเตรียมค่าโอนที่ดินซื้อขาย 2568 ไว้ให้พร้อมเลย

มีโอกาสใช้สิทธิลดค่าธรรมเนียม เพราะว่ารัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท หากผู้ซื้อรู้ทันและดำเนินการภายในระยะเวลาที่กำหนด จะประหยัดเงินหลักหมื่นถึงแสนบาท เรียกว่าเมื่อคํานวณค่าโอนที่ดินซื้อขายแล้ว คุณจะได้ราคาที่ถูกลงแน่นอน

ทำให้บางคนตัดสินใจช้าหรือเปลี่ยนใจในการซื้อขายที่ดินและบ้าน เพราะเมื่อรู้ว่าค่าใช้จ่ายวันโอนสูง อาจทำให้ผู้ซื้อเปลี่ยนใจไปเช่าหรือเลือกบ้านราคาต่ำลงแทน โดยเฉพาะกลุ่ม First Jobber ที่มีเงินเก็บจำกัด อาจรู้สึกว่ายังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมในการซื้อบ้าน

ค่าโอนที่ดินมีผลต่อการเจรจากับโครงการหรือเจ้าของบ้าน เพราะว่าผู้ซื้อบางรายใช้ค่าโอนเป็นประเด็นต่อรอง เช่น ขอให้โครงการออกค่าโอนให้ทั้งหมดหรือแบ่งจ่ายคนละครึ่ง หากเจรจาได้ดี จะช่วยลดค่าใช้จ่ายทันที และปิดดีลได้เร็วขึ้น ถือว่าการซื้อขายที่ดิน การซื้อขายบ้าน มีหลายเรื่องที่ต้องใส่ใจเลย

3. สรุปค่าโอนที่ดินมีอะไรบ้างที่ต้องรู้

ค่าโอนที่ดินประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ค่าจดจำนอง 1%, และภาษีต่าง ๆ เช่น อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครอง ซึ่งในปัจจุบันมีมาตรการรัฐลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาทภายในเวลาที่กำหนด แต่ค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมดต้องเตรียมจ่ายวันโอน ทำให้กระทบงบประมาณผู้ซื้อโดยตรง

สำหรับท่านใดที่ต้องการซื้อขายบ้าน สามารถติดต่อมาที่บริษัท วินเนอร์เอสเตท จำกัด (gooroohome) ได้เลย โดยโทรติดต่อได้ทางเบอร์ 087-449-5653 ได้เลย สำหรับท่านใดที่มีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อสอบถามเข้ามาได้ เรายินดีให้คำตอบกับทุกคำถาม เพื่อให้ทุกท่านได้คำตอบที่เป็นประโยชน์ต่อการซื้อขายบ้านของทุกท่าน

บทความแนะนำ

ซื้อบ้านใกล้ฉัน ราคาไม่แรง มีจริงไหม? รวมแหล่งเด็ดที่คุณอาจยังไม่รู้ บทความนี้มีคำตอบ