1. สัญญาซื้อขาย คืออะไร ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร คือ สัญญาซื้อขาย ที่คู่สัญญาได้ทำการตกลงทำกันว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์หรือทำการซื้อขายตามแบบของกฎหมายอีกครั้งในอนาคต เช่น อีก 2 เดือนจะผู้ซื้อจะชำระเงินเต็มจำนวน และผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ เป็นต้น ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายเสมือนเป็นการตกลงกันก่อน

จุดประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นการให้คำมั่นแก่กันว่าจะทำการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคตอย่างแน่นอน ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติขึ้น เพื่อเป็นการป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดแก่คู่สัญญาในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาซื้อขาย เช่น ผู้ขายนำกรรมสิทธิ์ไปขายให้คนอื่นแทน หรือผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ

หากเกิดการผิดสัญญาจะซื้อจะขายจากฝั่งผู้ซื้อ เช่น ผู้ซื้อไม่มาจ่ายเงินซื้อตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินหรือซื้อขายบ้านก็สามารถริบเงินมัดจำได้

หากเกิดการผิดสัญญาจะซื้อจะขายจากฝั่งผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายบ้านหรือที่ดิน ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อรวมถึงชำระค่าเสียหายให้แก่ผู้ซื้อ นอกจากนั้นยังสามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายทำตามสัญญาได้

สัญญาจะซื้อจะขายควรมีการวางมัดจำเท่าไร ซึ่งการซื้อขายอสังหาหรือที่ดินในปัจจุบัน การวางเงินมัดจำจะอยู่ที่ 10,000 – 20,000 บาท หรือขึ้นกับความพอใจของผู้ขาย หรืออาจจะอยู่ที่ 5 – 10% ของราคาบ้านหรือที่ดินที่ทำการซื้อขาย เป็นต้น

สัญญาจะซื้อจะขายควรมีการกำหนดระยะเวลาเท่าไร ในการชำระเงินและขอสินเชื่อ ซึ่งต้องมีการระบุไว้ให้ครบถ้วนในสัญญาซื้อขาย เพื่อให้คุณสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และดำเนินการไปอย่างถูกต้องตามหลักการทางกฎหมาย เพื่อให้มีผลในทางกฎหมายนั้นเอง

เอกสารต่างๆ ที่ต้องใช้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ถือเป็นสิ่งที่ควรรู้อย่างมากสำหรับสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้าน ก็ควรมีเอกสารต่างๆ เช่น โฉนดที่ดิน สำเนาทะเบียนบ้าน แผนผังโครงการ แบบบ้าน และเอกสารแสดงรายการวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้สร้างบ้าน เป็นต้น

2. รายละเอียดในสัญญาซื้อขายมีอะไรบ้าง

คู่สัญญาถือเป็นรายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาซื้อขายเลย เพราะเป็นรายละเอียดของผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน เป็นต้น ซึ่งผู้ทำสัญญาอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรืออาจจะเป็นนิติบุคคลก็ได้ เพราะเป็นการบอกว่าใครเป็นผู้ซื้อและใครเป็นผู้ขาย และต้องระบุรายละเอียดต่างๆ ให้ครบถ้วนด้วย

อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน เป็นรายละเอียดของทรัพย์สินที่ตกลงกันว่าจะซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กัน โดยไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายบ้าน หรือที่ดินก็ต้องมีการลงรายละเอียดให้ครบ จำเป็นต้องบอกอย่างเฉพาะเจาะจงว่าเป็นทรัพย์ใด เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน บ้านเลขที่ เนื้อที่กี่ตารางวา เป็นต้น

ราคาที่ตกลงกันและวิธีการชำระ ราคาของทรัพย์ และจำนวนเท่าไร เช่น สัญญาซื้อขายที่ดิน ว่ากี่ไร่ กี่ตารางวา ควรบอกทั้งเป็นตัวเลขและตัวอักษรเพื่อความถูกต้อง และควรระบุไว้ด้วยว่าจะชำระกันอย่างไร เช่น ชำระโดยเงินสดครึ่งหนึ่งในวันทำสัญญา อีกครึ่งหนึ่งจะชำระในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ที่กรมที่ดิน เป็นต้น

กำหนดเวลาการไปโอน เพราะในสัญญาสัญญาซื้อขายบ้านหรือที่ดิน จะระบุว่าคู่สัญญาจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า ดังนั้น จึงต้องมีการกำหนดวันที่ที่แน่นอน หรือ กำหนดเป็นระยะเวลาก็ได้ เช่น ทั้งสองฝ่ายตกลงกันจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 2 เดือน นับจากวันที่ทำสัญญา เป็นต้น

ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ว่าจะซื้อขายอสังหา หรือที่ดิน จะต้องมีค่าธรรมเนียมการโอนที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครมีหน้าที่ เป็นผู้จ่าย ดังนั้น คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะจ่าย หรือแบ่งกันจ่ายคนละครึ่งก็ได้ หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจ่ายเต็มจำนวนก็ได้

ความรับผิดหากผิดสัญญา ข้อนี้ไม่ต้องกังวลมาก เพราะในสัญญาซื้อขายจะมีกฎหมายคุ้มครองอยู่แล้ว แต่เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการทำสัญญา คุณอาจจะใส่ความรับผิดของผู้ที่ผิดสัญญาก็ได้ และอีกสิ่งที่สำคัญคือเงื่อนไขอื่นๆ ที่อาจจะตามมาในอนาคต ซึ่งคุณจะต้องมีการศึกษาข้อกฎหมายเพื่อความปลอดภัย

ลงลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นเรื่องปกติที่ในซื้อขายอสังหา หรือที่ดินจะต้องลงลายชื่อของคู่สัญญาเป็นสำคัญเพื่อเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกัน ซึ่งจำเป็นต้องมีลายมือชื่อของผู้ที่ต้องรับผิด รวมถึงมีลงลายมือชื่อพยานในการทำสัญญาอีกสองคน และต้องเป็นการใช้ลายมือเขียนเท่านั้น

3. สรุปสัญญาซื้อขาย

สัญญาซื้อขายคือสัญญาที่มีความสำคัญต่อคุณเป็นอย่างมาก ทำให้ต้องมีการศึกษารายละเอียดต่างๆ เกี่ยวกับข้อตกลงต่างๆ และรายละเอียดการลงลายมือชื่อให้ละเอียดรอบคอบและถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้คุณสามารถดำเนินการซื้อขายที่ดินหรือบ้านได้ถูกต้อง และไม่มีปัญหาอื่นๆ ตามมาในอนาคตนั้นเอง

สำหรับท่านใดที่ต้องการซื้อขายบ้าน สามารถติดต่อมาที่บริษัท วินเนอร์เอสเตท จำกัดได้เลย โดยโทรติดต่อได้ทางเบอร์ 087-449-5653 ได้เลย สำหรับท่านใดที่มีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อสอบถามเข้ามาได้ เรายินดีให้คำตอบกับทุกคำถาม เพื่อให้ทุกท่านได้คำตอบที่เป็นประโยชน์ต่อการซื้อขายบ้านของทุกท่าน

บทความแนะนำ

14 กลยุทธ์การขายบ้าน ด้วยตัวเอง ขายง่ายได้กำไร แถมโดนใจลูกค้า สามารถทำตามได้ บทความนี้มีคำตอบ