1. จุดเสี่ยงในสัญญา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ EP. 1

1. การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีตรวจสอบข้อมูลผู้ซื้อ-ผู้ขาย (ชื่อ-นามสกุล และสถานะทางกฎหมาย) ตรวจสอบชื่อและนามสกุลในสัญญาตรงกับบัตรประชาชนหรือไม่ และหากเป็นนิติบุคคล ต้องตรวจสอบหนังสือรับรองบริษัท และผู้มีอำนาจลงนาม และควรตรวจสอบชื่อในโฉนดที่ดินว่าตรงกับเจ้าของทรัพย์หรือไม่ และดูว่าผู้ขายมีสิทธิในการขายจริงหรือมีคนอื่นร่วมถือกรรมสิทธิ์ด้วยหรือไม่

2. ซึ่งจุดเสี่ยงที่พบบ่อย จะเป็นในเรื่องของชื่อในโฉนดไม่ตรงกับผู้ขาย คือ เป็นเจ้าของร่วม หรือเป็นผู้ถือครองในนามคนอื่น ถือว่าเป็นสิ่งที่คุณต้องเพิ่มความระมัดระวังเลย และต้องระวังในเรื่องของเจ้าของที่ดินเสียชีวิตไปแล้ว แต่ทายาทยังไม่แบ่งมรดก เพราะอาจจะทำให้เกิดความวุ่นวายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งอาจจะทำให้คุณต้องเดินเรื่องต่างๆ หลายรอบนั่นเอง

3. รายละเอียดทรัพย์สินในสัญญาต้องครบถ้วน เช่น ประเภทของทรัพย์ (ที่ดินเปล่า, บ้านเดี่ยว, คอนโด, อาคารพาณิชย์) เลขที่โฉนด, เลขที่ดิน, เลขที่บ้าน ตรงกับในเอกสารหรือไม่ ขนาดพื้นที่ (ตารางวา/ตารางเมตร) ตรงกับโฉนดหรือไม่ และระบุสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินแนบมาด้วย เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า คือต้องดูเรื่องกฎหมายการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้รัดกุมเลย

4. ราคาซื้อขายและเงื่อนไขการชำระเงิน ราคาซื้อขายตรงกับที่ตกลงกันจริงหรือไม่ ระบุยอดเงินมัดจำ เงินดาวน์ และงวดการชำระชัดเจน กำหนดวันที่ต้องชำระ และช่องทางการโอนเงิน ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าจดจำนอง จุดเสี่ยงที่พบบ่อย เช่น ผู้ขายขอให้โอนเงินนอกสัญญาเพื่อเลี่ยงภาษี (เสี่ยงถูกฟ้องย้อนหลัง) ทำให้สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คือ สิ่งที่ต้องรัดกุมเลย

5. ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องจ่าย ค่าธรรมเนียมโอน (2% ของราคาประเมิน) ใครเป็นคนจ่าย และต้องดูว่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) และอากรแสตมป์ ใครรับผิดชอบ และดูเรื่องค่าใช้จ่ายในการจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร) ส่วนจุดเสี่ยงที่พบบ่อย เช่น ผู้ขายโยนภาระภาษีทั้งหมดให้ผู้ซื้อ ถือว่าขั้นตอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้สติในการซื้อขายเลย

6. สถานการณ์จำนองและหนี้ค้างชำระ เช่น ที่ดินติดจำนองกับธนาคารหรือไม่ หรือมีหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือภาษีที่ดินหรือไม่ ซึ่งจุดเสี่ยงที่พบบ่อยคือ  ผู้ขายยังผ่อนบ้านกับธนาคาร แต่ไม่แจ้งผู้ซื้อ หรือโอนบ้านมาแล้ว แต่เจอค่าส่วนกลางค้างจ่ายหลักแสน เรียกว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นอย่างมากเลย

7. เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องมีวันโอนกรรมสิทธิ์ที่แน่นอน และผู้ขายต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง เช่น ใบปลอดหนี้ ใบระบุภาระผูกพัน ที่สำคัญต้องมีการตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ทำให้กฎหมายการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นข้อควรรู้ที่สำคัญ ถือว่าทุกคนควรจะรู้เลยเพื่อความสบายใจ

2. จุดเสี่ยงในสัญญา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ EP. 2

8. การตรวจสอบสิทธิการถือครองที่ดิน เพราะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องดูว่าที่ดินเป็นโฉนด หรือเป็น น.ส.3 ก, น.ส.3 ข หรือ สปก.4-01 และดูว่ามีข้อพิพาททางกฎหมาย หรือเป็นที่ดินที่ถูกเวนคืนหรือไม่ และที่ดินมีทางเข้า-ออก หรือเป็นที่ดินตาบอด เพื่อให้คุณสามารถซื้อขายที่ดินได้อย่างสบายใจ และไม่เกิดปัญหาตามมาในอนาคต

9. การตรวจสอบกฎหมายผังเมืองและข้อจำกัดการก่อสร้าง เช่น พื้นที่อยู่ในเขตสีอะไร (เช่น สีเหลืองที่อยู่อาศัย, สีม่วงอุตสาหกรรม) ต้องดูเรื่อง เขตห้ามสร้างอาคารสูง หรือห้ามต่อเติมบ้านหรือไม่ เพื่อความสบายใจก่อนการซื้อ ถือว่าสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คือ สัญญาที่มีความสำคัญเป็นอย่างมาก

10. เงื่อนไขกรณีผิดสัญญา เช่น หากผู้ซื้อผิดนัดชำระเงิน จะริบเงินมัดจำหรือไม่ หรือหากผู้ขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ต้องคืนเงินมัดจำหรือไม่ และต้องดูในเรื่องของการบอกเลิกสัญญาและค่าปรับ และดูกฎหมายการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ละเอียดด้วย

11. การรับประกันความเสียหายและความชำรุดบกพร่อง เช่น การรับประกันโครงสร้างบ้านหลังโอนกรรมสิทธิ์ และดูเรื่องการซ่อมแซมระบบไฟฟ้า ประปา และท่อน้ำทิ้ง เพราะว่าสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คือ สัญญาที่มีความสำคัญมาก

12. การแนบเอกสารหลักฐานในสัญญา เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน และใบระบุรายการทรัพย์สิน (เช่น เฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า) และต้องดูเรื่อง เอกสารการปลอดภาระหนี้ และทำตามขั้นตอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้อง

13. พยานและลายเซ็นครบถ้วน เช่น ผู้ซื้อและผู้ขาย เซ็นครบทุกหน้า มีพยานสองฝ่ายลงนามครบถ้วน เพื่อให้คุณสามารถดำเนินการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างสะดวกสบายและไร้กังวล ควรทำตามขั้นตอนต่างๆ ให้เรียบร้อย

3. สรุปจุดเสี่ยงในสัญญา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรตรวจสอบข้อมูลผู้ซื้อและผู้ขาย, รายละเอียดทรัพย์สิน และภาระหนี้ค้างจ่ายให้ครบถ้วน, พร้อมระบุเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์และการรับประกันความเสียหายชัดเจนในสัญญา เพื่อป้องกันการเสียเงินเปล่าและปัญหาทางกฎหมายในอนาคต

สำหรับท่านใดที่ต้องการซื้อขายบ้าน สามารถติดต่อมาที่บริษัท วินเนอร์เอสเตท จำกัด (gooroohome) ได้เลย โดยโทรติดต่อได้ทางเบอร์ 087-449-5653  ได้เลย สำหรับท่านใดที่มีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อสอบถามเข้ามาได้ เรายินดีให้คำตอบกับทุกคำถาม เพื่อให้ทุกท่านได้คำตอบที่เป็นประโยชน์ต่อการซื้อขายบ้านของทุกท่าน

บทความแนะนำ

เผยเคล็ดลับ! ซื้อ อาคารพาณิชย์ ยังไงให้ได้ทำเลทอง ด้วยวิธีที่คุ้มค่าที่สุด! บทความนี้มีคำตอบ